23년 9월 2일 14시~16시
MBC 골든마우스홀
진행: 손경제 이진우 진행자
강연: 허혁재 미래에셋 수석연구위원
1. 부동산에 영향을 미치는 6가지 요인
- 경제성장률, 광의의 통화, 공급량, 실질수요, 인구감소, 입지
1) 경제성장률
경제성장률 != 주택가격 상승률
경제가 덜 성장한다고, 주택도 덜 상승하지 않는다
2) 광의의통화 (m2)
주택가격은 시중에 풀려있는 돈에 장기적으로 수렴한다.
3) 공급량
충분한 공급이 지속적으로 되면 안정이 된다.
공급이 안정적으로 공급이 되면 (공급이 충분하면) 집값이 안정 된다.
4) 실질수요
원하는 것과 실제 매수하는 것은 다르다
그렇다고 서울근처에 신도시 만드면 되는건가?? 놉, 직주분리 -> 직주근접을 선호한다.
집이 필요할때, 돈이 있을때 그리고 집값이 올라갈때 사람들이 집을 산다.
5) 인구감소
전반적으로 가격하락이 아닌 지역이 차별화 된다.
대학의 경우를 보면, 수험생이 줄어들지만 인기없는 대학부터 수험생이 덜 가게 된다.
서울 집값이 5.8배 오를때, 지방 집값은 3.5배 올랐다;; (00년 -> 22년 가격 비교)
6) 입지
교통(지하철->오피스), 자연환경(한강,공원,대단지), 커뮤니티(한국, 동네브랜드,신축)
우리나라의 교통은 자동차가 아니라 지하철!
그리고 장기적으로 봤을때, 한강뷰냐 아니냐가 집값을 가르게 될 듯
서울 안에서도 한강을 끼고 있는 곳 - 용산(한남), 성동(성수)
2. 부동산 미래상황 - 올라갈 것인가? 내려갈 것인가?
아래 요인들을 봐야한다.
거래량 / 순환국면 / 역전세 / 외부충격 / 정부정책 / 청약 / 빌라전세사기 / 빌라의 월세화 / 금리 / 위기와 기회
(1) 거래량
1-1) 상승주장: 전년동기, 작년 하반기 대비 거래량이 증가하였다.
1-2) 하락주장: 거래량이 증가했으나, 아직은 부족한 수준이다. 연간 평균 거래량을 비교하면 부족한 수준이다.
> 아직 거래가 활발한 수준은 아니니, 갈아타기 하려면 먼저 집을 팔아라.
(2) 순환 국면
벌집순환 모형: 회복기 - 호황기 - 침체진입기 - 침체기 - 불황기 - 회복진입기
2-1) 상승주장: 지금은 회복기이다.
2-2) 하락주장: 아니다, 아직은 불황기이다.
지금 가격 상승이 일시적 상승인건가, 아니면 회복이 된 것인가
(3) 역전세
올해 상반기의 제일 큰 논란거리 - 역전세! 올해 10월에 역전세 난이 올 것이다.
3-1) 상승주장: 전세보증금반환 대출을 더 많이 풀어줘서 오를 것이다. (예-DSR규제완화)
3-2) 하락주장: 하반기 급매물이 나와서 집값이 떨어질 것이다.
(4) 외부충격
역대 위기를 살펴보자. 97년 외환위기, 08년 금융위기 / 22년은 97년 같을 것인가? 08년 같을 것인가?
- 97년 외환위기 후 98년도 부터 v자 반등 했다 => 이때는 국내 이슈 였음
- 08년 금융위기 후 09년 잠깐 반등 후 계속 하락 13년도까지.. => 이때는 국내 이슈 + 국제 이슈
4-1) 상승주장: 지금은 08년도와 다르다. 08년도에는 미분양이 많았지만, 지금은 아니다. 그리고 실리콘뱅크 파산등을 빨리 막았다. 그리고
4-2) 하락주장: 지금 위기는 97년보다는 08년도 위기에 가깝다. 지금도 국제이슈+국내이슈
(5) 정부 정책
5-1) 상승주장: 부동산 규제를 완화 해줌, 금리 인상이 일단 멈춤
5-2) 하락주장: 추가로 내놓을 정책이 많지 않다. (강남3구 풀어주지 않을 것), 종부세 부담이 감소 (요즘은 똘똘한 2채)
(6) 청약
6-1) 상승주장: 높은 청약 경쟁률
6-2) 하락주장: 고분양가 부담
로또 분양에 대한 메리트는 감소하였다. 그러나 추첨 비율이 높아지면서 청약 경쟁률이 높아짐
(7) 빌라전세사기
빌라전세사기로 인해 젊은 층의 아파트를 더 찾기 싲가
7-1) 상승주장: 아파트의 수요가 증가함
7-2) 하락주장:시장을 전체적으로 위협함
(8) 빌라의 월세화
7-1) 상승주장: 빌라의 월세화가 진행되면, 아파트 전세 수요가 증가하여 집값은 상승 할꺼다.
7-2) 하락주장: 일본과 같이 임대주택전문 관리회사가 등장할 수도
(9) 금리
미국 금리 추가 인상 할 수도 있다. 그러면 한국도 따라서 올려야 한다.
9-1) 상승주장: 이미 많이 올라와서 금리 한두번 올려도 이제는 영향은 덜 할 것이다.
(0.5 -> 1은 금리 2배, 3.5 -> 4는 덜 올라보임)
9-2) 하락주장: 금리가 올라가면 집값이 하락한다.
(10) 위기와 기회
10-1) 상승주장: 미국 금리인하, 대출규제 완화, 전세가격 회복하면서 전세가율 상승
(서울 전세가율이 현재는 47%이다. 60%가 넘었을때가 매수시그널)
10-2) 하락주장: 잠재된 위기가 있을 지도, 역전세난, 국제 위기, 금리 추가 인상
3. 질문과 답변
Q) 강연자님은 지금 데드캣 바운스인지, 상승의 초기라고 생각하는지?
A) 한번 더 떨어질 것이라고 생각한다.
국제적 충격 한번 더 예상
우리나라가 금리 한번 더 인상할 때까지 기다릴 것인다. 금리 인상하면 지금 매물대보다 낮은 매물이 나올 것
요즘 실물 경기가 많이 죽어있다 ㅠㅠ -> 근데 이러면 금리를 안 올리지 않을까? -> 그래도 미국 올리면 어쩔 수 없을 것
Q) 강남 집값은 언제까지 올라갈것인가
A) 압구정 재건축으로 평당 2억까지 갈것! 지금 평당 1억임
압구정이 반포보다 15년 느리다. 10년후 압구정 신축 들어올테니 압구정은 2억 찍을 것이다.
추가- 25평이냐 33평이냐? 옛날에는 25평이 더 많이 상승했는데 요즘은 상승률이 비슷하다.
옛날에는 가구원수가 적어서 소형 선호도가 높았으나, 요즘은 소득수준이 높아져서 33평 선호도가 높아짐 -> 33평 사라!
Q) 지방 대도시는 어떻게 보느냐? 지방 집값 영향 요인 및 유망 지방 도시
A) 지방도 일자리가 있고, 기반이 있는 곳이 괜찮다.
사람들이 서울 선호하는 이유 - 일자리! 우리나라는 서울 공화국
예전 일자리는 공장이 있어야 하는 곳, 요즘은 일자리는 사람이 모여야 하는 곳 - 갈수록 서울로 더 몰릴 것
지방 소도시는 거주환경이 나빠지고인구가 노령화 되는 곳은 하락할 것 / 광역시 중에서 기반이 있는 곳은 괜찮을 것
Q) 서울 외곽이 서울 중심지보다 변동성이 큰가? 무리해서라도 중심지로 들어가야 하는가
A) 가능하면 그래도 안으로 들어와라
지금은 고점대비 30% 떨어졌기에 나쁘지 않은 타이밍이라 생각
추가 - 서울 중심가 주택보다는 (재건축 이슈가 없으면) 서울 걍 아파트로 가라. 주택은 환금성이 나쁘다.
Q) 20대는 어떻게 내 집마련을 시작해야하는가? 포기해야한 다면 무엇을 포기해야 하나?
A) 대단지 / 아파트 / 직주근접 중에 대단지를 먼저 포기할 것, 그리고 아파트는 포기 안한다. 나홀로 아파트여도 아파트(근처 대단지가 있는)
Q) 2-3억으로 시작할 수 있는 건 뭐가 없나? 지방 브랜드 아파트는 3억이다. 아니면 수도권 수익형 오피스텔은 어떠한가?
A) 기본적으로 거주의 목적이어야 한다. 오피스텔은 주택이 아니다. 수익형 부동산. 오피스텔의 수익은 떨어진다.
서울의 오피스텔을 사느니, 그래도 거주 지역의 아파트를 사라.
추가Q) 그래도 지방은 거주 안정성이 좋으니 전세로 거주하고, 서울에 투자하는게 낫지 않냐?
추가A) 서울에 투자하더라도 투자성을 생각한다면 원룸 안됨! 그래도 룸이 분리 된 곳으로 사라
Q) 그럼 언제 팔아야하느냐??
A) 대출을 꽉 조일때 팔아라.
21년 10월에 고점이었다 -> 이때 대출 규제가 심했다. 대출 규제가 발표되고 팔아도 온기가 남아있으니 괜찮다.
Q) 급지가 유동적으로 변하는지? 예전에는 강동구가 포함되었는데, 요즘은 성동구, 용산구가 포함
A) 예전에는 도심에 아파트가 없었는데, 강북이 개발되면서 아파트가 생김. 도심 접근성이 좋은 동네가 생겨서
시간 지나서 한남뉴타운 생기고 성수가 발전 되고 그리고 한강변이니 오를 것이다.
학군이 없어서 안좋아지지 않은가??? 사교육 학군이 좋은 3군데 (목동, 중계, 대치)의 공통점 - 순간적으로 아파트들이 확 생긴 곳들.
즉 시간이 지나면 학군도 좋아질수도 있다.
Q) 한강변 개발을 어떻게 생각하느냐?
A) 한강은 계속 개발 될 것이다.
강남에서 제일 좋아질 곳은 삼성역, 영동대로 지하화, GTX, 현차 사옥
강북에서 제일 좋아질 곳은 용산, 이는 한남이 개발되야하니 좀 시간 걸릴 것
추가 질문에 대한 답변)
- 부동산으로 인한 자산의 증식은 단위가 크다보니 어마어마 하다. 자가의 개념으로 한 채는 꼭 가져라.
- 5년후 10년후 오를 곳은 다 알고 있다. 그러나 돈이 없는 것이다. 핵심은 일자리
- 인구가 감소해도 ‘난 어디에 산다’ 라는 정보가 주는 의미는 더 커질꺼다.
- 한강변 아파트 15억, 서울 어딘가 신축 15억 -> 그러나 시간이 지나면 신축은 구축이 된다. 입지를 선택하라
2시간동안 아주 알찬시간이었다.
시간 부족으로 인해 나에게 까지 질문의 시간이 오지 못하였다.
그래도 내 지적호기심을 채우기에는 아주 차고 넘치는 시간이었다.
다음 경제콘서트도 기대된다!
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